Andelsboligforeningen A klagede til mig over, at Bygge- og Boligstyrelsen ikke havde givet andelsboligforeningen medhold i en klage over K Kommunes tilsyn med byggeriet af A's andelsboliger A I og godkendelse af den endelige anskaffelsessum for byggeriet.
Af sagen fremgik det, at Boligstyrelsen den 18. juni 1987 meddelte B K/S forhåndstilsagn om rentebidrag og reservation på kvoten for andelsboligbyggeri. I henhold til forhåndstilsagnets pkt. 6 var byggeriet omfattet af Boligstyrelsens almindelige vilkår af 1. maj 1987 for forhåndstilsagn om rentebidrag og reservation på kvoten for andelsboligbyggeri. Ifølge pkt. 7 i de almindelige vilkår af 1. maj 1987 var byggeriet omfattet af Byggestyrelsens cirkulære nr. 166 af 12. november 1986 om kvalitetssikring af byggearbejder.
Den 15. januar 1988 meddelte K Kommune på egne og statens vegne B K/S endeligt tilsagn om kommunegaranti og rentebidrag til opførelse af andelsboligbyggeriet. Tilsagnet indeholdt en række vilkår og henviste til bestemmelserne i Boligstyrelsens cirkulære nr. 74 af 10. juli 1985 om støtte til opførelse af private andelsboliger og til Boligstyrelsens forhåndstilsagn af 18. juni 1987. Det anførtes i tilsagnet, at det endelige regnskab ikke ville blive godkendt, såfremt betingelserne i tilsagnet ikke blev overholdt. Den 3. februar 1988 modtog Boligstyrelsen en indberetning fra K Kommune om, at opførelsen af 14 andelsboliger var påbegyndt.
Den 14. november 1988 meddelte K Kommune bygherren (der havde ændret navn til B A/S), at bygningsmyndigheden den 10. november 1988 havde udført syn af byggeriet og på den baggrund kunne tillade indflytning i samtlige 14 boliger. Det blev endvidere meddelt, at før endelig ibrugtagningstilladelse vedrørende hele anlægget kunne udstedes, skulle følgende arbejder færdiggøres:
"1. Færdiggørelse af adgangsvej.
- Færdiggørelse af fælleshus og udhuse.
- Mindre justeringer og ændringer ved enkeltkloakbrønde.
- Kloakplan rettet i overensstemmelse med det udførte skal foreligge.
- Vedrørende gulve i badeværelser skal fremsendes kopi af garanti fra gulvbelægningsfirma tilsluttet gulvbranchens vådrumskontrol."
Forsikringsselskabet C fremsendte med skrivelse af 6. juni 1989 til andelsboligforeningen en konsulentrapport angående byggeriet og gav meddelelse om, at på grund af diverse fejlkonstruktioner ville en kommende bygningsforsikringspolice blive belastet af forbehold vedrørende
- stormskade på tagkonstruktionen,
- svampe- og insektskade i tagkonstruktionen,
- brandskade hidrørende fra manglende brandadskillelse,
- lovliggørelsesdækning hidrørende fra ovennævnte forhold.
I konsulentrapporten var anført følgende om de undersøgte forhold:
"Tagkonstruktionen.
Gælder alle huse.
Tegl er oplagt på Haloten undertag. Der er ikke tilstrækkelig med ventilation mellem isolering og undertag. Dette skyldes, at Haloten er et slapt undertag, der efter montering buer ned alt efter temperatur, og at glasuldsisoleringen er ekspanderet efter oplægningen. Jeg vedlægger brochure vedr. Haloten undertag.
Brandadskillelse.
Brandadskillelse mellem de enkelte boliger er ikke korrekt udført, idet denne ikke er ført op til underside af tagbeklædning, se venligst uddrag af bygningsreglement.
Tagbeklædninger.
Gælder alle tegltage.
Tegltage ikke bundet korrekt. På dette hus er en bane undertag løs, så man kan se, der er snydt med bindere, der er helt op til 6-7 tegl, der er ubundne. Hvordan det i øvrigt ser ud kan ikke konstateres grundet undertag, men (...) oplyser, at ved årets storme er der blæst mange tegl af, så problemet må skønnes at være generelt. (...)."
Andelsboligforeningen fremsendte med brev af 28. juni 1989 til K Kommune kopi af forsikringsselskabets skrivelse af 6. juni 1989 og konsulentrapporten. Andelsboligforeningen anmodede kommunen om at oplyse, om kommunens forestående godkendelse af byggeregnskabet også ville indebære en godkendelse af byggeriet i relation til byggelovgivningen, og om kommunen kunne godkende byggeregnskabet uden at tage hensyn til forsikringsselskabets rapport.
K Kommune meddelte i skrivelse af 29. juni 1989 andelsboligforeningen, at foreningen ville modtage svar på sine spørgsmål senere. Det oplystes desuden, at kommunen ikke ville godkende byggeregnskabet, såfremt lov om andelsboligbyggeri ikke var opfyldt.
K Kommunes kommunaldirektør anmodede den 30. juni 1989 kommunens tekniske forvaltning om bemærkninger til forsikringsselskabets rapport og om oplysning om, hvorvidt der var udstedt ibrugtagningstilladelse. Teknisk forvaltnings svar af 25. juli 1989 indeholdt bl.a. følgende:
"I henhold til kap. 1.9. i småhusreglement, som er gældende for boliger i ovennævnte byggeri, skal der ske færdigmelding til kommunen. I øvrigt kan byggearbejdet tages i brug uden tilladelse fra kommunen.
Når færdigmelding er modtaget, foretages færdigsyn, hvor det kontrolleres, om det udførte er i overensstemmelse med grundlag for byggetilladelse. Er dette tilfældet, fremsendes meddelelse om afslutning af byggearbejde.
Vedr. fælleshus i ovennævnte byggeri gælder bestemmelser i BR-82. Iflg. disse bestemmelser skal udstedes ibrugtagningstilladelse, når byggeriet er afsluttet og godkendt.
For at begrænse papirmængden er udstedt ibrugtagningstilladelse, der omfatter såvel boliger som fælleshus, dateret 2. marts 1989.
Efter aftale med (B A/S's) konduktør på byggeriet blev der den 10. november 1988 foretaget færdigsyn af boliger. På dette tidspunkt var påbegyndt indflytning i enkelte boliger, medens resten af boligerne var under færdiggørelse af en stor stab af håndværkere.
I skrivelse af 14. november 1988 ... blev (B A/S) gjort bekendt med arbejder, der skulle færdiggøres, forinden ibrugtagningstilladelse kunne udstedes.
- februar 1989 blev foretaget færdigsyn af fælleshus, hvor enkelte mangler blev konstateret.
I perioden fra 10. november 1988 til 14. februar 1989 blev byggeriet jævnligt efterset med henblik på færdiggørelse af pkt. 1-3 i skrivelse af 14. november 1988. I samme periode indkom materiale anført i pkt. 4-5 i nævnte skrivelse.
Bemærkninger til konsulentrapport fra (forsikringsselskabet C).
Ad pkt. 1. Bygningsmyndigheden fører ikke løbende kontrol med byggearbejde bortset fra fundamentudgravninger og lægning af afløbsrør i jord. Man har ikke haft mulighed for ved færdigsyn at konstatere manglende binding af tagsten p.g.a. undertag.
Ad pkt. 2. Iflg. foreliggende detailtegninger ved byggesagens behandling er konstruktionen udformet således, at der skulle være tilstrækkelig ventilation i tagrum ved spalter i sideudhæng og i rygning. Ved færdigsyn kan det ikke umiddelbart konstateres, om spalte i sideudhæng er udført svarende til det viste, p.g.a. konstruktionens udformning.
Ad pkt. 3. Ved færdigsyn af dobbelthuse og rækkehuse bliver det altid kontrolleret, om brandadskillelse er ført helt op til underside af tagdækning. Der blev i denne sag, som i andre tilsvarende, udtaget huse til eftersyn. Det kunne i disse huse konstateres, at undertag ved lejlighedsskel hvilede på BS 60-væg ført op i tagrum. Da underlag mellem taglægter kunne løftes ca. 3 cm op, blev det aftalt på stedet med (B's) konduktør, at stoppe efter med mineraluld fra begge sider af væg. Ved forespørgsel blev det senere bekræftet, at dette arbejde skulle være udført.
Kravet om adskillelsen er anført i kap. 10.6.2. i småhusreglementet, hvor der er anført: "En sådan konstruktion skal slutte tæt til tagdækningen."
Bygningsmyndigheden er ikke bekendt med eksempler eller anvisninger på nærmere præcisering, der antyder, at kravet ikke er overholdt, når adskillende væg er ført tæt til undertag."
I en skrivelse af 24. juli 1989 til K Kommune redegjorde bygherren for de nærmere omstændigheder i forbindelse med byggeriets start. Skrivelsen var vedlagt en kopi af en skrivelse af 1. juli 1989 fra bygherren til andelsboligforeningen, som havde følgende ordlyd:
"Vi har modtaget og gennemgået rapport fra (forsikringsselskabet C). Der er i denne anført 4 punkter, som vi kan kommentere således:
- Tagkonstruktionen - binding af tegl.
Der anføres for få bindinger.
Der er i 1987 kommet en skærpelse af generelle bindinger fra 5 stk. til hvert 3. tegl. Vi har efter en tidligere gennemgang anført, at der efter vor opfattelse var bundet tilstrækkeligt ud fra en 5 stens-regel, og vi må nu konstatere, at dette ikke er tilstrækkeligt.
Vi skal i den kommende uge have et møde med murermesteren og teglfirmaet, hvorefter vi vil fremkomme med et forslag til afhjælpning.
- Undertag tillader ikke ventilation.
Vi har rettet henvendelse til leverandøren gennem (...) Tømmerhandel (vor leverandør) for en drøftelse og evt. besigtigelse.
- Brandadskillelse.
Der er henvist til bygningsreglementet stk. 6.8.2.3.
Konstruktionen er udført efter tegn 2.08 fra arkitekt maa (...) med brandbatts over brandmuren.
Denne konstruktion opfylder bygningsreglementet og er som sådan godkendt af kommunen. Vi forstår derfor ikke henvisningen til bygningsreglementet, som netop støtter den benyttede konstruktion.
Hvis vi har misforstået forsikringsselskabets anke, må vi have nærmere præciseret, hvad de mener, der er galt med brandadskillelsen.
- Lovliggørelse af forholdene.
Det er ikke noget selvstændigt teknisk punkt.
Der er fra foreningens side forespurgt om en rapport fra det tidligere forsikringsselskab (D). Vi er ikke bekendt med en sådan rapport. Derimod ved vi, at der er taget en række billeder, som dog ikke er udleveret til os. På et af disse billeder - angiveligt i nr. 30 - skulle der kunne ses et hul i brandadskillelsen. Dette har vi dog ikke kunnet konstatere ved eftersyn. (D) havde også rejst spørgsmålet om brandbatts, dog kun for den lange bloks vedkommende, men inden vi fik diskuteret spørgsmålet med dem, blev deres forsikringsdækning uaktuel."
I skrivelsen af 24. juli 1989 til kommunen oplyste bygherren, at der efterfølgende var foretaget udbedring af forholdene vedrørende binding af teglstenene.
K Kommune anmodede i skrivelse af 11. juli 1989 Boligstyrelsen om bemærkninger til nogle forhold, hvorom der var uenighed mellem kommunen og B A/S. Uenigheden angik byggetiden, fastsættelsen af skæringsdagen, renteudgifternes størrelse, skriftlig meddelelse om byggeriets igangsættelse og tilladelse til overdragelse af byggeriet til andelsboligforeningen. I skrivelsen anførtes bl.a. følgende:
"Vi har ikke udbedt os et meget specificeret regnskab, men blot bedt om nogle få specifikationer, herunder specifikation af renteberegningen. På det foreliggende grundlag har vi den opfattelse, at det er ønskeligt med et mere specificeret regnskab, således at flere oplysninger kan kontrolleres. Der skal i hvert fald tilvejebringes oplysning om de nævnte obligatoriske udgifter.
Kommunens opfattelse bygger dels på, at ikke alle vore betingelser er opfyldt, og dels skrivelse af 28/6 d.å. fra andelsboligforeningen (...).
Sammenfattende kan konkluderes, at (K) Kommune ikke er sindet at godkende regnskabet på det foreliggende grundlag, uanset at selskabet henviser til, at de har fulgt hidtidig praksis i andre kommuner."
Boligstyrelsen besvarede K Kommunes skrivelse den 18. august 1989. Andelsboligforeningens skrivelse af 28. juni 1989 omtaltes ikke i svaret.
K Kommune godkendte byggeregnskabet m.v. ved skrivelse af 26. september 1989. Kommunen havde ikke forinden rettet henvendelse til andelsboligforeningen.
Andelsboligforeningen fremsatte i skrivelse af 6. november 1989 til K Kommune forskellige bemærkninger vedrørende bl.a. byggeregnskabet. Herefter var anført følgende i skrivelsen:
"Endvidere skal vi oplyse:
- promillegebyr til staten er ikke betalt endnu. Foreningen har ultimo oktober fremsendt regningen til (B A/S) med anmodning om betaling inden den 8. november 1989.
- som det fremgår af (B A/S's) brev af 27/6 1989 er der nævnt en afleveringsdato den 23/2 1989. Foreningen er uenig med (B A/S) herom, idet den såkaldte aflevering, man lavede den 23/2 1989 ikke kan accepteres af foreningen. Der er endnu ikke udfærdiget en afleveringsprotokol, som er accepteret og underskrevet af begge parter.
- i henhold til vor skrivelse af 28. juni 1989 til kommunen og Deres skrivelse af 29. juni 1989 til foreningen skal vi gøre opmærksom på, at teglstenene (med 3 bindere) endnu ikke er færdiggjort. Der er startet på dette, og ca. _ af taget er i orden, men der har ikke været arbejdet herpå i 2-3 uger. (B A/S) har i skrivelse af 27/10-89 forventet dette færdigt inden "1 a 2 uger", men dette har foreningen desværre ikke kunnet konstatere endnu.
...
Vi ser gerne, at kommunen - på grund af ovennævnte forhold - tilbagekalder det godkendte regnskab og på ny foretager en vurdering af regnskabet."
K Kommune svarede andelsboligforeningen i skrivelse af 15. november 1989. Af skrivelsen fremgik bl.a. følgende:
"(K) Kommune har med baggrund i Boligstyrelsens cirkulære af 10. juli 1985 om støtte til opførelse af andelsboliger gennemgået det fremsendte regnskab, der er underskrevet af en registreret revisor.
Vi har forudsat, at revisor har påset, at både alle indtægter og alle udgifter i anlægsfasen er indgået i regnskabet. Vi har ikke gennemgået regnskabet minutiøst, men kun sikret os, at de forhold, der skal være oplyst, også er det.
...
Vi fandt, at vi ikke kunne godkende det fremsendte regnskab i den foreliggende form og anmodede derfor om yderligere oplysninger, således som det fremgår af det materiale i kopi, der tidligere er tilsendt Dem.
...
For så vidt angår fejl og mangler ved byggeriet er dette normalt et spørgsmål mellem køber og sælger, medmindre der er tale om forhold, der skal opfyldes i h.t. byggelovgivningen. Ved kopi af denne skrivelse har vi anmodet kommunens tekniske forvaltning v/ bygningsafdelingen om at checke, at de forhold, der er nævnt i byggetilladelsen/ibrugtagningstilladelsen, er forskriftsmæssigt opfyldt.
...
Vi er fortsat af den opfattelse, at (K) Kommune har opfyldt kontrolpligten inden for det føromtalte cirkulæres bestemmelser, hvorefter det godkendte regnskab må anses for aflagt i overensstemmelse med de forskrifter, der er givet fra Boligstyrelsen.
Vi finder derfor ikke anledning til at tage regnskabet op til fornyet vurdering."
K Kommunes tekniske forvaltning anførte i skrivelse af 28. november 1989 til kommunens kommunaldirektør følgende:
"Følgende kan anføres til punkt om fejl og mangler i skrivelse af 15. november 1989 til Andelsboligforeningen (A).
På byggetilladelse af 16. marts 1989 var anført 4 punkter som vilkår:
Pkt. 1 vedr. anmeldelse af vådrumsbelægningsarbejde i badeværelser. Anmeldelse modtaget 17. januar 1989.
Pkt. 2 vedr. nedlægning af drænslanger langs udestuer.
Det er konstateret ved kloaksyn, at arbejdet er udført.
Pkt. 3 vedr. brandslukningsudstyr i fælleshus.
Monteres i samråd med brandinspektør.
Pkt. 4 Husnumre opsættes som anført på tegningsbilag.
Er udført."
Den 28. november 1989 blev der som led i afleveringen af byggeriet foretaget en gennemgang af byggeriet af repræsentanter for andelsboligforeningen og bygherren. På mødet fremlagde arkitekt E på vegne af andelsboligforeningen et dokument med titlen: "Sammenfatning af påtalte fejl og mangler af generel karakter". Det fremgår af sagen, at der siden er opstået en vis uenighed mellem parterne om, i hvilket omfang B A/S under mødet forpligtede sig til at foretage afhjælpning af mangler.
Der udspandt sig i den følgende tid en omfattende korrespondance mellem K Kommune, andelsboligforeningen og B A/S om byggeriets kvalitet og byggeregnskabet.
På baggrund af en bygningsgennemgang den 25. maj 1990 anmodede arkitekt E den følgende dag K Kommune om at tage stilling til de konstaterede forhold og om at meddele, hvilke foranstaltninger der skulle træffes for at bringe nogle nærmere angivne forhold ved bebyggelserne A I og II i overensstemmelse med gældende regler og forskrifter. På denne foranledning skrev K Kommune til B A/S den 29. maj 1990; men skrivelsen angik efter sin ordlyd alene bebyggelsen A II. Arkitekt C anmodede den 30. maj 1990 kommunen om at oplyse, om kommunens henvendelse alene angik A II, og hvad kommunen i givet fald ville foretage sig vedrørende A I. Henvendelsen blev ikke besvaret.
På et møde den 7. juni 1990 vedgik kommunen, at man fejlagtigt havde godkendt, at udestuer med et samlet areal på 54 m2 indgik ved opgørelsen af boligarealet. Andelsboligforeningen har oplyst, at foreningen på mødet anmodede kommunen om at trække godkendelsen af byggeregnskabet tilbage, men dette blev afslået. Den 5. juli 1990 forespurgte kommunen Bygge- og Boligstyrelsen om, hvorvidt sagen på dette grundlag skulle genoptages og den godkendte anskaffelsessum ændres.
K Kommunes henvendelse blev besvaret af Bygge- og Boligstyrelsen den 3. august 1990. Styrelsen anførte bl.a. følgende:
"Af Boligstyrelsens cirkulære af 10.07.1985, pkt. 21, fremgår, at det er en ufravigelig betingelse for støtte, at den anskaffelsessum, der godkendes ved byggeriets påbegyndelse, ikke må overstige det rammebeløb, der gælder på dette tidspunkt.
Hvis dette støttevilkår i den konkrete sag viser sig ikke at være overholdt som følge af en efterfølgende reduktion af det støtteberettigede boligareal, indebærer dette, at den endelige anskaffelsessum må nedbringes i overensstemmelse hermed.
Hvis kommunalbestyrelsen på denne baggrund må nedsætte den endelige anskaffelsessum, medfører dette - idet styrelsen forudsætter, at bygherre har afgivet urigtige oplysninger over for kommunalbestyrelsen - at bygherre må tilbagebetale den til nedsættelsen svarende andel af andelsindskuddet til andelshaverne, ligesom indekslånet må nedbringes forholdsmæssigt, jf. ovennævnte cirkulære, pkt. 18. Endvidere må bygherre tilbagebetale det som følge af lånets nedbringelse for meget udbetalte rentebidrag til statskassen og kommunen, ligesom bygherre til andelshaverne må tilbagebetale et beløb, der modsvarer de afdrag på indekslånet, som andelshaverne således har betalt for meget."
Den 3. september 1990 besvarede K Kommune en henvendelse af 28. juni 1990 fra andelsboligforeningens advokat, F. I kommunens skrivelse anførtes bl.a. følgende:
"Der skal ikke herske tvivl om, at (K) Kommune har pligt til at påse, at de krav, der stilles i lovgivningen, opfyldes.
Efter meddelelsen fra Bygge- og Boligstyrelsen om, at de i forbindelse med byggeriet opførte udestuer ikke kan indgå i det areal, der anvendes til beregning af støtten, har vi omregnet regnskabet, der herefter vil blive forelagt byrådet i mødet den 1. oktober d.å.
Regnskabet godkendes under forbehold af, at lovgivningens krav er opfyldt. Dette vil blive meddelt (B A/S). Meddelelsen vil indeholde krav til (B A/S) om, at der hertil skal indsendes dokumentation for, at lovgivningens krav er opfyldt."
Den 1. oktober 1990 fremsendte arkitekt E på vegne af andelsboligforeningerne A I og II en rapport til K Kommune om de to bebyggelser med titlen: "Sammenfatning af byggetekniske undersøgelser". I rapportens indledende afsnit var bl.a. anført følgende:
"Generelt kan der vedrørende de foretagne undersøgelser sammenfattes:
- at der er konstateret forhold vedrørende det udførte, der må betegnes som værende i strid med gældende lovgivning.
(eksempelvis udformning af brandsikring af naboskel mod tag og trempelvæg, trempelvægges brandmæssige opbygning, ventilation af skrålofter og paralleltage på udhuse, dampspærres udformning i trempelrum, manglende vindtæthed fra trempelrum til bolig, glasstuers styrke og stivhed, isoleringskonstruktioners udformning, kvalitetssikringsdokumentation etc.)
- at der er konstateret udførelsesfejl, som væsentlige afvigelser fra gældende regler og anvisninger.
(eksempelvis undertags udformning, fugekonstruktioners opbygning, afbinding af tegltag, etc.)
- at der er konstateret mangler i det udførte arbejde i en størrelsesorden, der må betegnes som væsentlige afvigelser fra projektmaterialets kvalitative anvisninger.
(eksempelvis ud- og indvendigt malerarbejdes udførelse i forhold til særbeskrivelsens angivelser med henvisninger til konkrete MBK-behandlinger, underbygget ved skønserklæring, bilag 8).
- at Byggestyrelsens cirkulære nr. 166 af 12. november 1986 om kvalitetssikring, med tilhørende vejledning, publikation nr. 90, Byggestyrelsen, december 1986, ikke er fulgt."
Det fremgik nærmere af rapporten, at bygningsreglementet for småhuse og det nedenfor omtalte kvalitetssikringscirkulære med tilhørende vejledning var overtrådt. Som bilag 10 til rapporten var optaget kopi af en skrivelse af 12. februar 1990 fra ..., der havde leveret tagstenene, til arkitekt E. Skrivelsen havde følgende indhold:
"Idet vi henviser til telefonsamtale d.d. kan vi herved oplyse, at såfremt den påtænkte løsning anvendes, gående ud på at udfylde hulrummet imellem tagsten og undertag med mineraluld, vil vor garanti ikke være dækkende."
På baggrund af rapporten skrev K Kommune den 13. november 1990 til bygherren, at nogle nærmere angivne mangler ved byggeriet A II skulle udbedres, inden byggesagen kunne afsluttes ved udstedelse af ibrugtagningstilladelse.
Den 27. december 1990 skrev K Kommune på ny til bygherren. Kommunen anførte bl.a. følgende:
"I skrivelse af 13. november d.å. har bygningsmyndigheden i (K) fremsat nogle kvalitetsmæssige krav, der skal indfries, før der kan ske bygningsmæssig godkendelse af byggeriet (A) II og dermed udstedelse af ibrugtagningstilladelse.
For god ordens skyld skal vi ikke undlade at gøre opmærksom på, at der ved godkendelse af byggeriet også vil blive skelet til, om de tilsvarende forhold er opfyldt for så vidt angår (A) I.
I forbindelse med godkendelse af byggeriet og godkendelse af regnskabet tillader vi os at henvise til Bygge- og Boligstyrelsens cirkulære af 25/6 1986 om ansvarsforhold ved byggearbejder og cirkulære af 12/11 1986 om kvalitetssikring af byggearbejder.
Når henses til de mange problemer, der har været ved byggeriet af de 2 andelsboligforeninger, ser vi os nødsaget til at forlange, at det dokumenteres, at der til andelsboligforeningerne er udleveret vejledning i løbende vedligeholdelse af materialerne, således at disse oplysninger kan indgå i foreningernes driftsplaner.
I øvrigt skal vi tillade os at forespørge, hvor langt selskabet er med opfyldelse af de krav, som bygningsmyndigheden har stillet. Om muligt bedes oplyst, hvornår der kan forventes et byggeregnskab for (A) II."
I en samtidig skrivelse til advokat F anførte kommunen bl.a. følgende:
"... skal bemærkes,
at (K) Kommune ud fra en ændring af arealet, der kan godkendes som støtteberettiget, har foretaget en korrektion af det i forvejen godkendte regnskab for (A) I.
Der er således ikke tale om, at der er foretaget en separat ny godkendelse af hele byggeregnskabet. En sådan ny godkendelse vil ikke ske, idet vi ikke har tilsidesat de øvrige oplysninger i regnskabet, herunder at der ikke er grundlag - set fra kommunens side - for at ændre vor opfattelse af den sum, der er anvendt til fælleshuset. ...
atder kun er kvalitetsmæssige krav for så vidt angår (A) II, idet der tidligere er udstedt ibrugtagningstilladelse til (A) I.
Total genoptagelse af byggesagen for (A) I må anses for at medføre så store gener og ulemper for alle parter, at dette ikke vil ske. Bygningssyn er i øvrigt foretaget på helt normal og hidtil accepteret vis.
I forbindelse med dette punkt har vi ved sagens vurdering lagt vægt på den rådgivning, vi har indhentet i Bygge- og Boligstyrelsen,
atdet er underforstået, at alle de krav, der lovgivningsmæssigt stilles til støttet andelsboligbyggeri, skal være opfyldt for (A) II, før der kan godkendes et regnskab for denne afdeling,
atder inden godkendelse af regnskabet for (A) II vil blive taget højde for, at de forhold, der i (A) I har vist sig ikke at opfylde byggemyndighedens krav, er udbedret. Som tidligere omtalt, må de forhold, der betegnes som mangler, løses mellem bygherren og ejerne."
Den 28. februar 1991 blev der holdt et møde mellem advokat F og repræsentanter for Bygge- og Boligstyrelsen samt K Kommune. Af det af kommunen udarbejdede referat af mødet fremgår det, at styrelsens repræsentanter tilkendegav, at en kommune ikke har pligt til at føre tilsyn med et andelsboligbyggeri og heller ikke har pligt til at foretage et endeligt - og grundigt - syn ved byggeriets afslutning. Endvidere oplyste styrelsen, at godkendelsen af regnskabet og anskaffelsessummen kun kunne trækkes tilbage, hvis bygherren havde givet kommunen urigtige oplysninger, f.eks. om hvem der havde opført byggeriet.
I anledning af en henvendelse fra advokat F anmodede Bygge- og Boligstyrelsen den 28. maj 1991 K Kommune om en udtalelse angående kommunens tilsynspligt i forbindelse med opførelse af private andelsboliger i A I. I kommunens svar af 18. juni 1991 var bl.a. anført følgende:
"(K) Kommune har været opmærksom på, at der omkring tidspunktet for regnskabets godkendelse var visse forhold, der tilsyneladende ikke opfyldte betingelserne for bygningsforsikring på normale vilkår.
Kommunens tekniske forvaltning har påset, at de betingelser, der var anført i byggetilladelsen, var i orden ved udstedelse af ibrugtagningstilladelse.
Ved regnskabets godkendelse fandt vi ikke anledning til minutiøst at gennemgå hele byggeriet bolig for bolig, idet vi, som det fremgår af vor skrivelse til andelsboligforeningen, fandt, at de påpegede mangler var et mellemværende mellem (B A/S) og andelsboligforeningen.
...
Sammenfattende er vi fortsat af den opfattelse, at (K) Kommune har overholdt gældende bestemmelser og derved ikke har udvist forsømmelighed ved sagsbehandlingen...
Det skal dog erkendes, at vi - med de oplysninger vi i dag efterfølgende er kommet i besiddelse af - formentlig ville have været mere minutiøse i vor gennemgang af byggeriet."
I Bygge- og Boligstyrelsens skrivelse af 10. juli 1991 til advokat F var bl.a. anført følgende:
"Efter § 16 i Byggestyrelsens cirkulære af 12.11.86 gælder cirkulæret for byggerier, der påbegyndes projekteret efter den 31.12.86, men dog for alle projekter, som får tilsagn efter den 30.6.87. Det pålægges efter dette cirkulæres § 3 bygherren at sikre, at det færdige byggeri opnår den tilsigtede kvalitet.
Til det konkrete projekt, som Deres henvendelse har relation til, blev der herfra meddelt forhåndstilsagn den 18.6.87. Kun i det tilfælde, hvor bygherren har påbegyndt projekteringen, inden styrelsens forhåndstilsagn forelå, finder cirkulæret anvendelse. Efter styrelsens opfattelse er det næppe sandsynligt, at et projekt påbegyndes projekteret, før forhåndstilsagnet foreligger.
Kommunalbestyrelsen tilrettelægger selv sit tilsyn som bygningsmyndighed. Af den i kopi vedlagte udtalelse fra (K) Kommune fremgår, at den har påset, at de i byggetilladelsen stillede betingelser var opfyldte ved udstedelsen af ibrugtagningstilladelsen."
I en samtidig skrivelse til K Kommune anførte Bygge- og Boligstyrelsen bl.a. følgende:
"... skal man udtale, at kommunalbestyrelsen efter pkt. 33, 34 og 35 i Boligstyrelsens cirkulære af 10.7.85 godkender en endelig anskaffelsessum på et andelsboligbyggeri. Kommunalbestyrelsen afgør herunder i hvilken form byggeregnskabet skal aflægges. Efter styrelsens opfattelse indebærer dette, at kommunalbestyrelsen kan kræve, at byggeregnskabet vedlægges en rapport fra en uvildig sagkyndig, hvori byggeriets tilstand beskrives.
Her ud over skal styrelsen pege på, at styrelsen i medfør af § 90 i lov om boligbyggeri kan pålægge kommunalbestyrelsen at føre tilsyn med et konkret byggeri. Dette kan også medføre, at byggeriet må gennemgås af fx. en uvildig sagkyndig.
Omkring frigivelse af andelshavernes indskud kan henvises til § 1, nr. 48, i lov nr. 229 af 13. april 1991 om ændring af lov om boligbyggeri mfl. Den anførte bestemmelse er trådt i kraft og gælder umiddelbart for alle andelsboligsager, hvor der ikke ved lovens ikrafttræden er godkendt en endelig anskaffelsessum på grundlag af et byggeregnskab. Bestemmelsen ... er et udtryk for de regler, som hidtil har været fastsat i styrelsens forhåndstilsagn. Dette fremgår af bemærkningerne til bestemmelsen ... Bestemmelsen indebærer, at det deponerede indskud ikke kan frigives, før byggeregnskabet er godkendt af kommunalbestyrelsen. Der er således intet til hinder for, at kommunalbestyrelsen undlader at godkende byggeregnskabet og derved hindrer frigivelse af andelsindskuddet, før byggeriet kan afleveres uden mangler til andelsboligforeningen."
Den 14. august 1991 klagede advokat F til Bygge- og Boligstyrelsen over, at K Kommune havde godkendt byggeregnskabet på trods af, at den forinden var blevet gjort opmærksom på, at byggeriet var ulovligt og ikke færdiggjort. Advokat F fremhævede, at kommunen herved havde afskåret sig fra anvendelse af de sanktioner, den som teknisk myndighed og støttemyndighed besad over for bygherren, og at godkendelsen bevirkede, at der var blevet foretaget frigivelse af de deponerede andelsindskud, som havde udgjort andelsboligforeningens garanti for, at byggeriet blev leveret i forskriftsmæssig stand. Advokat F fremhævede endvidere, at nedsættelsen af anskaffelsessummen - som var blevet nødvendig, fordi kommunen som nævnt ovenfor fejlagtigt havde medregnet nogle udestuer ved opgørelsen af boligarealet - havde medført, at andelsboligforeningen af kreditforeningen var blevet anmodet om at nedbringe realkreditlånet med ca. 300.000 kr., idet bygherren havde nægtet at tilbagebetale det for meget udbetalte beløb.
Ved skrivelse af 20. august 1991 anmodede Bygge- og Boligstyrelsen K Kommune om en udtalelse i anledning af klagen. Styrelsen anførte bl.a. følgende i skrivelsen:
"Styrelsen skal dog bemærke, at styrelsen kun kan ændre kommunalbestyrelsens afgørelse i sagen, såfremt styrelsen finder, at kommunalbestyrelsen ikke har godkendt anskaffelsessummen i overensstemmelse med bemyndigelsen i Boligstyrelsens forhåndstilsagn af 18.6.87. Styrelsen kan således ikke tage stilling til, om andelshaverne har fået det projekt, som de ifølge aftalegrundlaget med bygherren har købt, idet afgørelsen af sådanne spørgsmål henhører under domstolene.
Styrelsen kan oplyse, at styrelsen forstår bilag 210 således, at kommunen mener, at kvalitetssikringscirkulæret gælder for byggeriet i det omfang, cirkulæret efter sit indhold finder anvendelse. Man skal i den forbindelse, ligesom tidligere, gøre opmærksom på, at kvalitetssikringscirkulæret (Byggestyrelsens cirkulære af 12.11.86) § 16 indebærer, at cirkulæret kun gælder for det konkrete byggeri, hvis det er påbegyndt projekteret efter den 31.12.86."
I K Kommunes udtalelse af 17. september 1991 anførtes bl.a. følgende:
"I styrelsens skrivelse gøres bl.a. opmærksom på, at kvalitetssikringscirkulæret kun gælder for byggeri projekteret efter 31/12 1986.
I den forbindelse kan oplyses, at byggeprojektet er underskrevet af bygherren - (B A/S) - den 21/2 1988. Projektet er godkendt i kommunens tekniske forvaltning den 16/3 1988.
Det er disse datoer, som kommunen har lagt til grund for at erklære, at byggeriet er omfattet af kvalitetssikringscirkulæret.
Vi skal præcisere,
at (K) Kommune har godkendt byggeregnskabet ud fra de oplysninger, der blev forelagt fra bygherren, herunder et regnskab underskrevet af en registreret revisor. Regnskabet var på 3 beløbsposter.
Vi har fra bygherren fået supplerende oplysninger, herunder anmeldelse af en håndværkers konkurs, der medførte merudgifter ud over rammebeløbet. Dette er anført i vor godkendelsesskrivelse af 26/9 1989, der tidligere er fremsendt til styrelsen.
...
at kommunens tekniske forvaltning ikke har fundet anledning til minutiøst at gennemgå byggeriet og derfor har kunnet udstede ibrugtagningstilladelse.
I klagematerialet er nævnt, at ingeniør (...) har været involveret i sagen. Der foreligger ikke i vort materiale henvendelser fra ingeniøren eller fra andelsboligforeningen om, at ingeniøren har påpeget nogle tekniske fejl eller mangler.
Det skal dog bemærkes, at der har været en del avisskriverier, men disse har dog ikke været lagt til grund ved kommunens sagsbehandling. Avisskriverierne vedrørte hovedsagelig omtale af udenomsarealerne.
at (K) Kommune både som bygningsmyndighed og støttegodkendelsesmyndighed har vurderet, at de anførte fejl og mangler alene var et spørgsmål mellem bygherren og andelsboligforeningen - til afhjælpning inden for 1 år efter byggeriets ibrugtagning.
...
(K) Kommune har i skrivelse af 29/6 1989 til Andelsboligforeningen (A) tilkendegivet ikke at ville godkende regnskabet, såfremt gældende bestemmelser i lovgivningen om andelsboligbyggeri ikke var opfyldt.
Det er vor mening, at vi har påset, at gældende bestemmelser, sådan som materialet forelå på godkendelsestidspunktet, var opfyldt.
Som det fremgår af vor skrivelse af 18/6 d.å., er der i et tilsvarende byggeri - (A) II - samme tekniske problemer. I vort referat af mødet den 28/2 1991 med Boligstyrelsen fremgår, at man kunne overveje at tilbagekalde godkendelsen for (A) I.
Vi er dog veget tilbage for en så drastisk beslutning, idet vi ikke klart kan overskue de formentlig meget belastende konsekvenser, som en sådan handling ville få for andelshaverne.
Af referatet fremgår det også, at styrelsen ikke mener, at den metode er anvendelig, idet der ikke er konstateret overtrædelse af gældende regler.
...
Det er vor opfattelse, at vi har "lært" af erfaringen, idet vi for (A) II har foretaget en bygningsgennemgang, der er langt ud over det, der forlanges i gældende lovgivning m.v."
I en supplerende skrivelse af 31. oktober 1991 anførte advokat F bl.a. følgende:
"Ved skrivelse af 28.06.1989 fra min klient til (K) Kommune, hvilken skrivelse var vedlagt kopi af skrivelse af 6.06.1989 fra (forsikringsselskabet C) til min klient, blev kommunen gjort opmærksom på alvorlige konstruktionsmæssige mangler ved byggeriet.
Uagtet kommunen allerede på dette tidspunkt havde mulighed for indgriben, både som byggestøttemyndighed og som teknisk myndighed, foretog den ikke en kritisk vurdering i sagens anledning. Tværtimod fratog den sig den eneste sanktionsmulighed, den var i besiddelse af, ved at godkende byggeregnskabet d. 25.09.1989.
...
Såfremt kommunen på det pågældende tidspunkt havde reageret i form af en nøjere besigtigelse af byggeriet - hvilket ville have været naturligt - kunne hele denne sag have været undgået.
For så vidt angår udestuerne har kommunen allerede ved gennemgangen af projektbeskrivelsen af byggeriet kunnet erfare, at disse ikke var konstrueret som boligareal, og den burde derfor have reageret, forinden støttetilsagn blev givet. I projektbeskrivelsen står anført at "udestuerne udføres i drivhusprofil med 4 mm glas", hvilken konstruktion ikke opfylder de energimæssige krav til helårsbeboelse.
...
Sammenfattende skal jeg anføre, at mine klienter anser (K) Kommunes behandling af sagen som ansvarspådragende, idet den på trods af, at den vidste eller burde vide, at byggeriet var behæftet med alvorlige mangler, at gældende lovforskrifter ikke blev overholdt af bygherren, og at de økonomiske krav ved aflæggelse af byggeregnskabet ikke var i orden, ikke har grebet ind over for bygherren. Den således udviste forsømmelighed fra (K) Kommunes side må derfor bevirke, at den holder mine klienter skadesløse i enhver henseende."
Af Bygge- og Boligstyrelsens skrivelse af 11. november 1991 til advokat F fremgik bl.a. følgende:
"Efter styrelsens opfattelse har kommunalbestyrelsen ikke en særlig tilsynsforpligtelse som støttemyndighed med et konkret projekt, medmindre styrelsen efter § 90 i lov om boligbyggeri har pålagt en sådan. Dette har ikke fundet sted i den konkrete sag.
Omkring kommunens tilsynsforpligtelse som bygningsmyndighed kan oplyses, at byggeloven ikke indeholder udtrykkelige bestemmelser om det tilsyn, som skal gennemføres. Det følger dog af almindelige forvaltningsretlige principper, at kommunen, før byggetilladelse udstedes, bør sikre sig, at der foreligger tilstrækkelige oplysninger til en forsvarlig bedømmelse af, om byggeriet opfylder byggelovens regler.
Dette indebærer efter styrelsens opfattelse, at der ikke i de gældende støtteregler eller byggelovsregler kan pålægges kommunen en generel forpligtelse til at foretage besigtigelser af byggerier. Der kan dog alene, som nævnt ovenfor, pålægges en særlig tilsynsforpligtelse af styrelsen.
På dette grundlag finder styrelsen ikke grundlag for at fastslå andet, end at kommunalbestyrelsens godkendelse af den endelige anskaffelsessum ved byggeriets afslutning er truffet i overensstemmelse med den i forhåndstilsagnet givne bemyndigelse."
Andelsboligforeningen A gjorde i klagen til mig gældende, at der i Bygge- og Boligstyrelsens skrivelse af 11. november 1991 ikke var taget stilling til de punkter, som var fremhævet i andelsboligforeningens klage til styrelsen. Andelsboligforeningen gjorde i øvrigt gældende, at styrelsens svar ikke stemte overens med en tidligere meddelt telefonisk oplysning fra styrelsen angående en kommunes forpligtelse til at føre tilsyn med opførelsen af statsstøttet byggeri.
I anledning af klagen udtalte Bygge- og Boligstyrelsen bl.a. følgende:
"Styrelsen har ved breve af 20. august og 11. november 1991 lagt afgørende vægt på, at kommunalbestyrelsen i sit brev af 17. september 1991 bl.a. meddelte, at "de anførte fejl og mangler ved byggeriet alene var et spørgsmål mellem bygherren og andelsboligforeningen til afhjælpning inden for 1 år efter byggeriets ibrugtagning".
Styrelsen har endvidere lagt vægt på, at kommunalbestyrelsen i samme brev oplyste, at den har meddelt andelsboligforeningen (A) i et brev af 29. juni 1989, at byggeregnskabet ikke ville blive godkendt, såfremt de gældende bestemmelser i lovgivningen om andelsboligbyggeri ikke var opfyldte.
Styrelsen har således haft den opfattelse, at kommunalbestyrelsen har påset, at de gældende støtteregler, herunder overholdelsen af udbudsreglerne, var overholdt.
Omkring kommunalbestyrelsens tilsynsforpligtelse med byggeriet skal styrelsen udtale, at der ikke i den konkrete sag har været pålagt kommunalbestyrelsen at føre et særligt tilsyn med byggeriet. Efter § 90 i den dagældende lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 525 af 10. juli 1990 (før vedtagelsen af lov nr. 229 af 13. april 1991) kan en kommunalbestyrelse ud fra en konkret vurdering pålægges et sådant særligt tilsyn. Denne bestemmelse er efter uddelegeringen af støttesagsbehandlingen til kommunalbestyrelserne ændret til en bestemmelse, hvorefter kommunalbestyrelsen fører tilsyn med byggeriet. I bekendtgørelse nr. 783 af 3. december 1991 er det ikke nærmere fastlagt, hvorledes kommunalbestyrelsen skal udføre dette tilsyn.
Efter byggelovgivningen er kommunalbestyrelsen som bygningsmyndighed ikke pålagt en særlig forpligtelse til at foretage en besigtigelse af byggeriet. Omkring det forhold, at kommunalbestyrelsen skal påse, at reglerne om kvalitetssikring er overholdt, jf. Byggestyrelsens cirkulære af 12. november 1986, skal man bemærke, at forpligtelsen i henhold til dette cirkulære påhviler bygherren. Dette følger af henvisningen til dette cirkulære i de almindelige vilkår (punkt 7 i de for tilsagnet gældende vilkår) for støttetilsagn. Man skal i øvrigt henvise til styrelsens brev af 20. august 1991 omkring det spørgsmål om, hvorvidt kvalitetssikringscirkulæret finder anvendelse på det konkrete byggeri.
Efter kvalitetssikringscirkulærets indhold er der i øvrigt ikke knyttet særlige konsekvenser til det forhold, at kommunalbestyrelsen ikke påser, at bygherren ikke har overholdt dette cirkulære.
Afslutningsvis skal oplyses, at styrelsen på grundlag af kommunalbestyrelsens oplysninger i sagen ikke har fundet anledning til at fastslå andet, end at kommunalbestyrelsens afgørelse var truffet i overensstemmelse med de gældende støtteregler. Styrelsen mener således ikke, at man på grund af bl.a. kommunalbestyrelsens brev af 17. september 1991 har nogen holdepunkter for at fastslå, at byggeriet skulle være ulovligt eller ikke opfylde reglerne i lovgivningen på andelsboligområdet, således som klageren har anført."
Andelsboligforeningen A anførte i skrivelse af 25. februar 1992 bl.a. følgende hertil:
"At styrelsen ensidigt har lagt vægt på (K) Kommunes udtalelser i sagen forekommer ubegribeligt, idet styrelsen siden 1989 har været orienteret om forholdene i (A) I, bl.a. ved brev af 11. juli 1989 fra (K) Kommune, hvor styrelsen også modtager kopi af taksatorraport. Det forhold, at styrelsen ignorerer fakta om alvorlige byggefejl - konstateret af 3 forskellige byggesagkyndige - er for os at se en brist i vurderingen af sagen.
Styrelsens tilkendegivelse i sagen om udestuerne er mangelfuld, idet der på ingen måde tages stilling til, hvorledes (K) Kommune kan overse en sådan fejl, og hvordan overfinansieringen skal tilbagebetales til kreditforeningen/andelshaverne (Provenuet/indskud er i kraft af kommunens godkendelse af regnskabet frigivet over for byggeselskabet).
Styrelsen udtaler, at (K) Kommune ikke i den konkrete sag har været underlagt særlige bestemmelser med hensyn til tilsyn med byggeriet. Denne udtalelse er i direkte modstrid med den af (G) (ansat i styrelsen) mundtlige udtalelse til foreningens advokat den 19. juni 1990, hvor (G) (medunderskriver til cirkulæret om støttet byggeri) udtaler, at kommunen efter cirkulæret af 10/7-85 er den eneste instans, der kan udføre et tilsyn med byggeriet mht. overholdelse af byggelovgivning.
At (K) Kommune ikke har udført et sådant tilsyn vel vidende, at der var (og er) byggefejl, forekommer besynderligt.
At styrelsen rejser tvivl om kvalitetssikringscirkulærets gyldighed i nærværende byggeri er i sig selv uforståeligt, når (K) Kommune efter rådgivning i styrelsen har meddelt os dette. Styrelsen har i øvrigt ved behandlingen af forhåndstilsagnet ("almindelige vilkår for ....." af 1/5-87) informeret (K) Kommune om nævnte cirkulæres eksistens. At styrelsen som følge heraf ikke pålægger K Kommune at følge bestemmelser herom, er utroligt."
I skrivelse af marts 1992 anførte Bygge- og Boligstyrelsen bl.a. følgende:
"Som anført i styrelsens skrivelse af 23.1.1992, foretager styrelsen ved en klage over kommunalbestyrelsens afgørelse i en konkret sag en vurdering af, om den endelige godkendelse af anskaffelsessummen på grundlag af et byggeregnskab er truffet inden for den givne bemyndigelse på grundlag af de gældende støtteregler.
I en sådan vurdering må i sagens natur indgå de afgørelser, som kommunalbestyrelsen har truffet, og de forhold, som kommunalbestyrelsen har lagt vægt på.
Styrelsen har i den konkrete sag fundet, at den af kommunalbestyrelsen trufne afgørelse er sket i overensstemmelse med de gældende støtteregler.
Ifølge pkt. 32 i Boligstyrelsens cirkulære af 10.7.85 fører kommunalbestyrelsen tilsyn med, at vilkårene for støtte overholdes. Hvis kommunalbestyrelsen til styrelsens orientering fremsender forskelligt materiale, som ikke har givet kommunalbestyrelsen anledning til at gribe ind og fx. kræve tilbageholdelse af de deponerede andelsindskud helt eller delvist, foretager styrelsen ikke videre i sagen.
...
Styrelsen må medgive klageren, at en kommunalbestyrelse ikke bør kunne "overse", at det pågældende areal ikke kunne betragtes som støtteberettiget areal. Efter styrelsens opfattelse er dette spørgsmål løst på nuværende tidspunkt, hvorfor styrelsen ikke agter at foretage yderligere vedrørende spørgsmålet.
Styrelsen kan omkring henvisningen til den telefoniske henvendelse fra foreningens advokat henvise til det i styrelsens brev af 23.1. 1992 anførte omkring kommunalbestyrelsens tilsyn som bygningsmyndighed. Styrelsen er ikke i besiddelse af et telefonnotat fra den anførte samtale. Det vil imidlertid være nærliggende at gå ud fra, at der i samtalens løb er blevet henvist til, at kommunalbestyrelsen er bygningsmyndighed i henhold til byggeloven. Som nævnt ovenfor fører kommunalbestyrelsen tilsyn med, at vilkårene for den tilsagte offentlige støtte overholdes."
I min afsluttende skrivelse til A udtalte jeg herefter følgende:
"1. Adgangen til at påklage en kommunalbestyrelses afgørelser i henhold til byggeloven er fastsat i lovens § 23. Indtil en lovændring i 1990 kunne afgørelserne påklages til vedkommende amtsråd, hvis afgørelser kunne påklages til boligministeren, såfremt afgørelsen omfattede spørgsmål om forståelsen af loven eller af en i medfør af denne fastsat bestemmelse. Ved lov nr. 270 af 2. maj 1990 om ændring af byggeloven, brandloven og kommuneplanloven blev byggelovens § 23 ændret således, at kommunalbestyrelsens afgørelser efter loven kan påklages til vedkommende statsamt for så vidt angår retlige spørgsmål. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan ikke i øvrigt påklages til en anden administrativ myndighed, og statsamtets afgørelser i klagesager kan heller ikke påklages til en anden administrativ myndighed.
Lov om boligbyggeri indeholder ikke klagebestemmelser.
Selv om der ikke findes udtrykkelige bestemmelser herom, må det antages, at Boligministeriet, Bygge- og Boligstyrelsen, er forpligtet til at føre en vis kontrol med, at de myndigheder, der umiddelbart administrerer bygge- og boliglovgivningen, opfylder deres tilsynsforpligtelse i henhold til denne lovgivning. Hvis styrelsen får kendskab til, at tilsynet i konkrete tilfælde ikke lever op til lovgivningens krav, må styrelsen antages at være forpligtet til at skride ind. Dette må ikke mindst gælde i forbindelse med kommunernes forpligtelser i henhold til lov om boligbyggeri, da loven ikke indeholder mulighed for at anke en kommunes afgørelse efter loven. Jeg henviser herved til betænkning nr. 981/1983 om håndhævelse af bygge- og miljølovgivningen, s. 45ff., og Folketingets Ombudsmands beretning for 1973, s. 71ff.
Advokat (F's) skrivelser af 14. august og 31. oktober 1991 til Bygge- og Boligstyrelsen måtte forstås som en klage over, at (K) Kommune havde overtrådt såvel byggeloven som lov om boligbyggeri og de i medfør heraf udstedte bestemmelser. På baggrund af det ovenfor anførte kan det imidlertid ikke give mig anledning til bemærkninger, at Bygge- og Boligstyrelsen behandlede klagen i sin helhed og ikke oversendte den til behandling i (S) Statsamt for så vidt angår spørgsmålet om, hvorvidt byggeloven og bygningsreglementet var blevet overholdt.
- Byggeloven, jf. den dagældende lovbekendtgørelse nr. 834 af 9. december 1986, indeholder i § 16 A regler om kommunernes tilsyn med byggeri. Bestemmelsen har følgende ordlyd:
"§ 16 A. Kommunalbestyrelsen påser i sagsbehandlingen, at denne lov og de regler, der er fastsat med hjemmel i loven, overholdes.
Stk. 2. Kommunalbestyrelsen påser, at påbud efter loven eller de nævnte regler efterkommes, og at vilkår fastsat i tilladelser eller dispensationer overholdes.
Stk. 3. Bliver kommunalbestyrelsen opmærksom på et ulovligt forhold, skal den søge forholdet lovliggjort, medmindre det er af ganske underordnet betydning.
Stk. 4. En meddelelse om standsning af et byggearbejde, der er påbegyndt uden fornøden tilladelse, kan ikke påklages efter § 23, medmindre det gøres gældende, at arbejdet ikke kræver forudgående tilladelse.
Stk. 5. Kommunalbestyrelsen kan på ejerens bekostning lade et påbud om at berigtige et ulovligt forhold tinglyse på ejendommen. Når forholdet er berigtiget, skal kommunalbestyrelsen på ejerens bekostning lade påbudet aflyse fra tingbogen."
- 16 A blev indsat i byggeloven ved lov nr. 193 af 9. maj 1984 om ændring af byggelov. I bemærkningerne til det pågældende lovforslag (Folketingstidende 1983/84, 2. samling, tillæg A, spalte 1495 f.) blev det anført, at stk. 1-3 alene præciserede, hvad der allerede måtte antages at være gældende ret, og at det er den enkelte kommunalbestyrelse, der selv tilrettelægger tilsynets nærmere omfang inden for almindelige forvaltningsmæssige rammer.
- Der kan rejses spørgsmål om, hvorvidt en kommunes forpligtelse til at føre tilsyn med et byggeri strakte sig videre end fastsat i byggeloven, når der var tale om offentligt støttet byggeri opført i henhold til lov om boligbyggeri.
Ifølge § 56, stk. 1, i lov om boligbyggeri (jf. den dagældende lovbekendtgørelse nr. 82 af 2. februar 1989) skal det støttede byggeri have en tilfredsstillende udformning i planmæssig og teknisk henseende. Bestemmelsen gælder også for andelsboligbyggeri, der opføres med offentlig støtte, jf. § 65, stk. 1. I henhold til den dagældende § 90, stk. 1, i lov om boligbyggeri kunne boligministeren pålægge kommunalbestyrelsen at føre tilsyn med byggeriet under dets udførelse.
Boligstyrelsens cirkulære nr. 74 af 10. juli 1985 om støtte til opførelse af private andelsboliger indeholdt bl.a. følgende bestemmelser:
"7. Planmæssige og bygningsmæssige krav
Ifølge § 56 i lov om boligbyggeri, hvortil der henvises i lovens § 65, skal byggeriet have en tilfredsstillende udformning i planmæssig og teknisk henseende, jfr. pkt. 3 og 9.
Dette indebærer, at de til enhver tid gældende bestemmelser i plan- og byggelovgivningen skal være overholdt. Desuden bør det projekterede byggeri søges indpasset i den øvrige bebyggelse på stedet på en sådan måde, at der opnås de bedst mulige bebyggelsesforhold.
Det er derfor vigtigt, at bygherren på et tidligt tidspunkt i projekteringen henvender sig til kommunen for at få afklaret eventuelle tvivlsspørgsmål om disse forhold.
...
- Byggeriets gennemførelse
Byggeriet skal igangsættes og færdiggøres til det forudsatte tidspunkter. Under byggeriets gang må der ikke foretages ændringer i det godkendte projekt, medmindre der gives tilladelse hertil, hvor ganske særlige forhold måtte foreligge...
Under byggeriets udførelse fører kommunalbestyrelsen tilsyn med, at vilkårene for støtte overholdes."
Cirkulæret blev ophævet med virkning fra 1. januar 1992 ved Bygge- og Boligstyrelsens cirkulæreskrivelse af 3. december 1991.
Ved lov nr. 229 af 13. april 1991 om ændring af lov om boligbyggeri, realkreditlov og lov nr. 138 af 7. marts 1990 om ændring af forskellige lovbestemmelser blev en række bestemmelser i lov om boligbyggeri ændret, herunder § 90. Herefter skal kommunalbestyrelsen føre tilsyn med byggeriet under dets udførelse, jf. § 90, stk. 2. Den del af ændringsloven, der angik § 90 trådte i kraft den 1. januar 1992.
I forarbejderne til ændringsloven er bl.a. anført følgende om § 90:
"I bestemmelserne i forslagets stk. 2 og stk. 5 er der alene tale om en præcisering af allerede gældende bestemmelser om henholdsvis kommunalbestyrelsens pligt til at føre tilsyn med byggeriet og om kommunalbestyrelsens pligt til at bistå med gennemførelsen af eventuelle reguleringer af bygge- og anlægsvirksomheden."
I Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 783 af 3. december 1991 om offentligt støttet byggeri efter lov om boligbyggeri er det i § 22, stk. 1, fastsat, at kommunalbestyrelsen under byggeriets gennemførelse fører tilsyn med, at vilkårene for den tilsagte støtte overholdes. Endvidere er det i § 24 fastsat, at kommunalbestyrelsen i forbindelse med byggeriets afslutning påser, at visse nærmere angivne bestemmelser er overholdt. Ingen af de nævnte bestemmelser angår byggeriets udformning eller kvalitet. Bekendtgørelsen trådte i kraft den 1. januar 1992.
I Bygge- og Boligstyrelsens vejledning nr. 202 af 29. november 1991 om offentligt støttet byggeri efter lov om boligbyggeri er der om forholdet til byggelovgivningen anført følgende i pkt. 8.1.:
"For nybyggeri og ombygninger som helhed gælder byggelovgivningen, herunder bestemmelserne i bygningsreglementet. Bygningsreglementet for småhuse 1985 (BR-S85) gælder for enfamiliehuse, dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse, gruppehuse og lignende. Bygningsreglementet 1982 (BR-82) gælder for etageboligbyggeri herunder tofamiliehuse, det vil sige huse med vandret lejlighedsskel.
Kan et ombygningsprojekt ikke opfylde alle byggelovgivningens krav, må forholdene nærmere afklares med de kommunale bygningsmyndigheder.
Det er kommunalbestyrelsen som bygningsmyndighed, der i henhold til byggelovgivningen i det enkelte tilfælde må afgøre, om der kan dispenseres fra bygningsreglementernes bestemmelser."
I vejledningens pkt. 10.9. er bl.a. anført følgende:
"Under byggeriets gennemførelse fører kommunalbestyrelsen tilsyn med, at de vilkår, der er stillet for at yde tilsagn, overholdes. Der er ikke sket nogen realitetsændring af den kommunale tilsynsforpligtigelse. Kommunalbestyrelsen afgør i hvert enkelt tilfælde, hvilket tilsyn der skal føres."
I vejledningens pkt. 10.10. er bl.a. anført følgende:
"For alle andelsboligprojekter, hvor andelsboligforeningen, bestående af de kommende andelshavere, ikke selv er bygherre, skal der gennemføres en overtagelsesforretning mellem bygherren og andelsboligforeningen. Overtagelsesforretningen sker på skæringsdagen (overgangen fra anlæg til drift).
Hensigten med overtagelsesforretningen er, at der indføres en mangelafhjælpningsperiode, hvor andelsboligforeningens muligheder for at få afhjælpet eventuelle mangler kan tilgodeses inden for en rimelig tid."
Under samme punkt i vejledningen er endvidere anført, at kommunalbestyrelsen i forbindelse med byggeriets afslutning skal påse overholdelsen af en række bestemmelser. Ingen af de nævnte bestemmelser angår byggeriets udformning eller kvalitet.
Som det fremgår af pkt. 32 i det ovennævnte cirkulære af 10. juli 1985, var kommunerne forpligtet til under byggeriets gennemførelse at føre tilsyn med, at de stillede vilkår for den offentlige støtte blev overholdt. De vilkår, som blev stillet i (K) Kommunes skrivelse af 15. januar 1988 til (B) K/S, angik ikke byggeriets udformning eller kvalitet.
Det fremgår af forarbejderne til den nugældende § 90 i lov om boligbyggeri, at kommunerne også før ændringen af denne bestemmelse i 1991 var forpligtet til at føre tilsyn med byggeriet. Der er imidlertid ikke holdepunkter i forarbejderne for at antage, at kommunerne var forpligtet til at føre et tilsyn med byggeri omfattet af lov om boligbyggeri, der var mere omfattende end det almindelige tilsyn efter byggelovens § 16 A, medmindre Bygge- og Boligstyrelsen havde meddelt kommunen et særligt påbud om at føre tilsyn med byggeriet i henhold til den dagældende § 90, stk. 1.
Andelsboligforeningen har til støtte for synspunktet om, at der var en særlig tilsynsforpligtelse for kommunen, henvist til en telefonisk samtale mellem advokat (F) og kontorchef (G), Bygge- og Boligstyrelsen. Bygge- og Boligstyrelsen har afvist, at kontorchef (G) har udtalt sig som oplyst af andelsboligforeningen. Ombudsmanden kan ikke foretage vidneafhøringer, og jeg har derfor ikke mulighed for at foretage en nærmere afklaring af, hvad der blev sagt under den pågældende telefonsamtale. I øvrigt må vejledende udtalelser fremsat telefonisk af ansatte i ministerier og styrelser om, hvad der er gældende ret på et bestemt retsområde, normalt forstås med et vist forbehold, bl.a. fordi sådanne udtalelser ofte fremsættes uden forudgående undersøgelser.
Sammenfattende må det antages, at en kommune ikke var forpligtet til at føre et tilsyn med byggeri omfattet af lov om boligbyggeri, der for så vidt angår byggeriets tekniske og kvalitetsmæssige udførelse var mere omfattende end det almindelige tilsyn efter byggelovens § 16 A. Dette var kun tilfældet, hvis Bygge- og Boligstyrelsen havde meddelt kommunen et særligt påbud om at føre tilsyn med byggeriet i henhold til den dagældende § 90, stk. 1, i lov om boligbyggeri. Dette skete ikke i den foreliggende sag.
Det må antages, at eventuelle spørgsmål om mangler ved byggeriet, som ikke indebar en overtrædelse af byggelovgivningen, skulle afklares ved overtagelsesforretningen mellem bygherren og andelsboligforeningen, jf. det i den ovennævnte vejledning af 29. november 1991 anførte under pkt. 10.10.
- I den foreliggende sag foretog (K) Kommune den 10. november 1988 færdigsyn af byggeriet. I den anledning udstedte kommunen påbud om, at nogle nærmere angivne forhold skulle bringes i orden, før ibrugtagningstilladelse kunne udstedes. Kommunen efterså i den følgende periode jævnligt byggeriet med henblik på at konstatere, om de nævnte forhold var bragt i orden. Den 2. marts 1989 blev der udstedt ibrugtagningstilladelse for hele byggeriet. Der er ikke efter det for mig oplyste grundlag for at antage, at kommunens tilsyn i den forbindelse ikke har været tilstrækkeligt.
(Forsikringsselskabdet C's) konsulentrapport af 6. juni 1989 måtte give (K) Kommune anledning til at overveje, om det førte tilsyn med byggeriet havde været tilfredsstillende, og om der eventuelt skulle udstedes påbud om lovliggørelse af byggeriet, jf. byggelovens § 16 A, stk. 3. (K) Kommunes kommunaldirektør anmodede kommunens tekniske forvaltning om bemærkninger til rapporten, og bemærkningerne fremkom i Teknisk forvaltnings skrivelse af 25. juli 1989. Endvidere modtog kommunen en skrivelse fra bygherren, hvori de i konsulentrapporten anførte forhold afvistes som mangler eller som forhold, der var blevet udbedret. Der var ganske vist en vis uoverensstemmelse mellem bemærkningerne til konsulentrapporten fra henholdsvis bygherren og Teknisk forvaltning, navnlig angående spørgsmålet om brandadskillelse. Da det imidlertid fremgik af Teknisk forvaltnings skrivelse af 25. juli 1989, at bygherrens konduktør over for forvaltningen havde oplyst, at en aftalt udbedring af dette forhold var blevet foretaget, kan uoverensstemmelsen på dette punkt ikke tillægges vægt.
En bedømmelse af, om Bygge- og Boligstyrelsen burde have påtalt (K) Kommunes behandling af de forhold, der var omtalt i (forsikringsselskabdet C's) konsulentrapport, må bero på et skøn baseret på en vurdering af byggeteknisk art. Denne vurdering har jeg ikke mulighed for at efterprøve nærmere, og jeg vil kun kunne kritisere den, hvis der foreligger særlige omstændigheder. Efter min gennemgang af sagen er det min opfattelse, at der ikke foreligger sådanne særlige omstændigheder, at jeg kan kritisere, at Bygge- og Boligstyrelsen ikke har påtalt kommunens behandling af de nævnte forhold. Jeg bemærker herved, at de oplysninger, der kunne give kommunen anledning til en nærmere undersøgelse af, om oplysningerne i bygherrens skrivelse af 1. juli 1989 og Teknisk forvaltnings skrivelse af 25. juli 1989 var korrekte, først forelå senere.
Advokat (F) har i skrivelsen af 31. oktober 1991 anført, at det ville have været naturligt, at kommunen havde reageret på konsulentrapporten ved at foretage en nøjere besigtigelse af byggeriet. Da det imidlertid i betydeligt omfang er overladt til kommunen selv at fastlægge tilsynets nærmere omfang, kan det ikke give mig anledning til bemærkninger, at Bygge- og Boligstyrelsen ikke har påtalt, at kommunen på baggrund af bygherrens skrivelse af 1. juli 1989 og Teknisk forvaltnings skrivelse af 25. juli 1989 ikke fandt anledning til at foretage en nøjere besigtigelse af byggeriet.
- Forholdene i forbindelse med brevvekslingen mellem arkitekt (E) og (K) Kommune 26.-30. maj 1990 var ikke omtalt i advokat (F's) skrivelser af 14. august og 31. oktober 1991 til Bygge- og Boligstyrelsen. I skrivelsen af 14. august 1991 var der imidlertid henvist til en vedlagt redegørelse for sagen udarbejdet af andelsboligforeningen, hvori brevvekslingen var omtalt nærmere. Desuden blev kopi af brevvekslingen indsendt til styrelsen sammen med skrivelsen af 14. august 1991.
I arkitekt (E's) skrivelse af 26. maj 1990 blev flere nærmere angivne fejl og mangler ved bebyggelserne (A) I og II omtalt, og der blev i den forbindelse henvist til kommunens bygningsgennemgang den 25. maj 1990. Arkitekt (E) anmodede i skrivelsen kommunen om at tage stilling til de konstaterede forhold og give meddelelse om, hvilke foranstaltninger der skulle træffes for at bringe bebyggelserne i overensstemmelse med gældende regler og forskrifter.
Som nævnt ovenfor, foranledigede denne skrivelse kommunen til at rette henvendelse til bygherren. I kommunens henvendelse blev det oplyst, at kommunen ikke ville være i stand til at meddele endelig godkendelse af byggeriet (A) II, før de konstaterede fejl var blevet udbedret. Trods fornyet henvendelse fra arkitekt (E) blev der ikke anført noget tilsvarende over for bygherren vedrørende byggeriet (A) I.
Byggeloven indeholder følgende bestemmelse i § 17, stk. 1:
"Det påhviler den til enhver tid værende ejer af en ejendom at berigtige forhold, som er i strid med denne lov eller de i medfør af loven udfærdigede forskrifter. Består forholdet i en ulovlig brug af ejendommen, påhviler pligten tillige brugeren."
Ejendommen (A) I blev overdraget fra bygherren til andelsboligforeningen ved betinget skøde af 28. februar 1988. Endeligt skøde blev underskrevet den 18. oktober 1988.
Et eventuelt påbud i henhold til byggelovens § 16 A om lovliggørelse af byggeriet (A) I på baggrund af de i maj 1990 konstaterede forhold skulle således have været rettet til andelsboligforeningen. Udstedelse af ibrugtagningstilladelse kunne have været afslået, hvis der forinden havde været konstateret forhold i strid med byggelovgivningen. Dette var imidlertid ikke tilfældet den 2. marts 1989, da ibrugtagningstilladelsen blev udstedt. Fra det tidspunkt påhvilede ansvaret i forhold til bygningsmyndigheden for, at byggeriet overholdt byggelovgivningens krav, alene andelsboligforeningen, jf. byggelovens § 17, stk. 1.
Bl.a. på den baggrund kan det ikke give mig anledning til bemærkninger, at Bygge- og Boligstyrelsen ikke har påtalt, at kommunen undlod at foretage noget over for bygherren i anledning af de konstaterede fejl og mangler ved byggeriet (A) I.
- Noget tilsvarende gør sig gældende angående arkitekt (E's) rapport "Sammenfatning af byggetekniske undersøgelser", som blev sendt til (K) Kommune den 1. oktober 1990. I rapporten blev det nævnt, at der var konstateret forhold, der var i strid med bygningsreglementet for småhuse og kvalitetssikringscirkulæret med tilhørende vejledning. Desuden var nærmere angivne faglige normer overtrådt. Rapporten angik både (A) I og (A) II.
Bygge- og Boligstyrelsen blev gjort opmærksom på rapporten og fik den tilsendt på samme måde som den ovenfor under pkt. 5 omtalte brevveksling. Den retlige bedømmelse af styrelsens og kommunens reaktion på rapporten er ligeledes den samme som nævnt ovenfor under pkt. 5.
Der gør sig imidlertid det særlige forhold gældende, at kommunen i skrivelse af 27. december 1990 meddelte bygherren, at der ved godkendelsen af byggeriet (A) II ville blive skelet til, om de tilsvarende forhold vedrørende bebyggelsen (A) I var bragt i orden. I en samtidig skrivelse til advokat (F) præciserede kommunen, at det kun var de forhold vedrørende (A) I, der havde vist sig ikke at opfylde byggemyndighedens krav, som var omfattet af ovenstående. De forhold, der måtte betegnes som mangler, måtte løses mellem bygherren og ejeren, altså andelsboligforeningen.
Andelsboligforeningen har oplyst i sin udaterede redegørelse, som var vedlagt advokat (F's) skrivelse af 14. august 1991 til Bygge- og Boligstyrelsen, at kommunen under et møde den 15. februar 1991 meddelte andelsboligforeningen, at forholdene vedrørende byggeriet (A) I ikke ville kunne tages i betragtning i forbindelse med godkendelsen af byggeriet (A) II.
Denne opfattelse deler jeg. Den principielt rigtige fremgangsmåde for kommunen vedrørende den ved rapporten af 1. oktober 1990 konstaterede overtrædelse af byggelovgivningen måtte være at rette henvendelse til ejeren, altså andelsboligforeningen, jf. byggelovens § 17, stk. 1. Jeg har derfor ikke grundlag for at kritisere, at Bygge- og Boligstyrelsen oplyste over for kommunen, at forholdene vedrørende byggeriet (A) I ikke ville kunne tages i betragtning ved godkendelsen af byggeriet (A) II.
- Det næste spørgsmål er, om en kommune i forbindelse med godkendelse af byggeregnskabet for et offentligt støttet andelsboligbyggeri skal påse, om byggeriet overholder de i byggeloven og bygningsreglementet givne forskrifter, samt eventuelle andre forhold, der vedrører kvaliteten af byggeriet.
I Boligstyrelsens ovennævnte cirkulære af 10. juli 1985 var anført følgende i pkt. 35:
"35. Godkendelse af endelig anskaffelsessum
Når byggeriet er fuldført, skal kommunalbestyrelsen godkende den endelige anskaffelsessum.
...
I øvrige tilfælde sker godkendelsen på grundlag af et byggeregnskab, som opgøres pr. den i pkt. 33 nævnte skæringsdag.
Byggeregnskabet skal være ledsaget af en af bygherrens revisor attesteret redegørelse for, hvorledes udgifter og indtægter er beregnet og medtaget i anskaffelsessummen.
Det overlades til den enkelte kommunalbestyrelse at afgøre, i hvilken form byggeregnskabet skal aflægges, jfr. pkt. 22, 33 og 34. Dog må kommunalbestyrelsen påse, at gebyret til staten, jfr. pkt. 23 H, også er medtaget i byggeregnskabet.
Den anskaffelsessum, som kommunalbestyrelsen godkendte, inden byggeriet blev påbegyndt (jfr. pkt. 30), skal i princippet være overholdt efter færdiggørelsen. Vedrørende merudgifter, der kan godkendes ud over det for projektet gældende rammebeløb, henvises til pkt. 21.
Et byggeris anskaffelsessum kan aldrig fastsættes til et højere beløb end summen af udgifter med fradrag af indtægter. Hvis en med andelsboligforeningen på forhånd aftalt overdragelsessum overstiger den således opgjorte anskaffelsessum for byggeriet, skal overdragelsessummen nedsættes til det beløb, der svarer til anskaffelsessummen."
Som det fremgår, var der i cirkulæret af 10. juli 1985 fastlagt visse betingelser, som byggeregnskabet skulle opfylde. Det må antages, at kommunalbestyrelsen ikke lovligt kunne godkende et byggeregnskab, der ikke opfyldte disse betingelser. Cirkulæret omtalte ikke i den forbindelse betingelser angående overholdelse af byggeloven eller bygningsreglementet eller betingelser angående byggeriets udformning eller kvalitet.
Som det fremgår, er det ifølge Bygge- og Boligstyrelsens ovennævnte vejledning af 29. november 1991 en betingelse for godkendelse af byggeregnskabet, at vilkårene for den offentlige støtte er opfyldt. Denne betingelse for godkendelse af byggeregnskabet var også anført i (K) Kommunes tilsagn af 15. januar 1988 om støtte til byggeriet af (A) I. Støttevilkårene angik imidlertid ikke spørgsmålet om, hvorvidt byggeriet overholdt de i byggeloven og bygningsreglementet givne forskrifter, eller andre forhold vedrørende byggeriets udformning eller kvalitet.
Herefter, og da lovgivningen ikke i øvrigt indeholdt bestemmelser herom, kan det ikke antages, at en kommune i forbindelse med godkendelse af byggeregnskabet for et offentligt støttet andelsboligbyggeri var forpligtet til at påse, at byggeriet overholdt de i byggeloven og bygningsreglementet givne forskrifter eller andre forhold, der vedrørte byggeriets kvalitet.
Det må på den anden side antages, at en kommunalbestyrelse lovligt kunne betinge godkendelsen af det endelige byggeregnskab af, at lovgivningens krav til byggeriet var opfyldt. Jeg henviser herved dels til, at kommunen som ovenfor nævnt er forpligtet efter byggeloven til at føre tilsyn med byggeriet, og dels til, at det i cirkulæret af 10. juli 1985 var fastslået, at de til enhver tid gældende bestemmelser i plan- og byggelovgivningen skulle være overholdt.
Som anført i Bygge- og Boligstyrelsens skrivelse af 10. juli 1991 til (K) Kommune, må det endvidere antages, at en kommune også før lov nr. 229 af 13. april 1991 om ændring af lov om boligbyggeri, realkreditlov og lov nr. 138 af 7. marts 1990 om ændring af forskellige lovbestemmelser lovligt kunne betinge godkendelsen af et byggeregnskab af, at byggeriet blev afleveret uden mangler til andelsboligforeningen. Da dette spørgsmål berøres i kommunens skrivelse af 11. juli 1989 til
Bygge- og Boligstyrelsen, kan man rejse spørgsmål om, hvorvidt styrelsen burde have meddelt kommunen denne oplysning i svarskrivelsen af 18. august 1989. Jeg har henledt Bygge- og Boligstyrelsens opmærksomhed på dette spørgsmål, men har ikke fundet grundlag for at foretage videre i den forbindelse.
- I den foreliggende sag optræder der den særlige omstændighed, at (K) Kommune i skrivelsen af 29. juni 1989 oplyste, at man ikke ville godkende byggeregnskabet for byggeriet af (A) I, såfremt lov om andelsboligbyggeri ikke var opfyldt. Set i sammenhæng med andelsboligforeningens skrivelse af 28. juni 1989, må kommunens svar forstås som et tilsagn om, at kommunen ville betinge byggeregnskabets godkendelse af, at lovgivningens krav til byggeriets kvalitet var blevet opfyldt. Som det fremgår ovenfor under pkt. 7, må det antages, at kommunen lovligt kunne stille et sådant krav. Derimod er der ikke grundlag for at antage, at kommunen med skrivelsen af 28. juni 1989 forpligtede sig til at foretage en særlig grundig gennemgang af byggeriet, som gik ud over kommunens tilsynsforpligtelse i henhold til byggelovens § 16 A, inden byggeregnskabet blev godkendt. Kommunen forpligtede sig således blot til ikke at godkende byggeregnskabet, hvis det almindelige tilsyn efter byggeloven viste, at byggeriet ikke opfyldte byggelovgivningens kvalitetskrav. Om dette tilsyn henviser jeg til mine bemærkninger ovenfor under pkt. 4.
Hertil kommer, at kommunen, som det fremgår ovenfor under pkt. 5, ikke kunne rette påbud til bygherren efter byggelovens § 16 A om lovliggørelse af byggeriet, efter at andelsboligforeningen havde overtaget ejendommen i 1988.
Det kan på den baggrund ikke give mig anledning til bemærkninger, at Bygge- og Boligstyrelsen ikke har påtalt, at (K) Kommune undlod at betinge godkendelsen af byggeregnskabet af, at det var dokumenteret, at byggeriet var i overensstemmelse med byggelovgivningen. Det samme gør sig gældende angående kommunens godkendelse af det ændrede byggeregnskab den 10. december 1991.
- Man kan rejse det spørgsmål, om (K) Kommune var forpligtet til at foretage partshøring over for andelsboligforeningen angående bygherrens skrivelse af 1. juli 1989 og Teknisk forvaltnings skrivelse af 25. juli 1989, inden byggeregnskabet blev godkendt.
Reglerne om partshøring findes i forvaltningslovens §§ 19 og 20. Loven trådte i kraft den 1. januar 1987; men for kommunernes vedkommende trådte §§ 19 og 20 dog først i kraft den 1. januar 1989.
Spørgsmålet om partshøring er ikke omtalt i Bygge- og Boligstyrelsens skrivelse af 11. november 1991 eller i styrelsens udtalelser til mig.
Som nævnt ovenfor, må det antages, at Bygge- og Boligstyrelsen behandlede andelsboligforeningens klage over (K) Kommune i kraft af sin almindelige pligt til at påse, at kommunerne efterlever deres forpligtelse til at føre tilsyn med overholdelsen af bolig- og byggelovgivningen. Bygge- og Boligstyrelsen kan næppe i almindelighed antages at være forpligtet til i den forbindelse - på eget initiativ - at påse, at almindelige forvaltningsprocessuelle regler overholdes. Kun i tilfælde, hvor tilsidesættelsen af forvaltningsprocessuelle regler er forholdsvis klar og må antages at have haft væsentlig betydning for kommunens varetagelse af sin tilsynsforpligtelse, må dette udgangspunkt fraviges.
Hvis (K) Kommune havde foretaget partshøring over for andelsboligforeningen angående bygherrens skrivelse af 1. juli 1989 og Teknisk forvaltnings skrivelse af 25. juli 1989, ville kommunen muligvis være blevet gjort opmærksom på, at der kunne rejses tvivl om, hvorvidt reglerne for regnskabsaflæggelse var overholdt. Partshøring over for andelsboligforeningen havde således eventuelt medført, at kommunen inden godkendelsen af byggeregnskabet ville være blevet opmærksom på de forhold, som omtales i andelsboligforeningens skrivelse af 6. november 1989 til kommunen.
Bedømmelsen af, om der burde være sket partshøring, betydningen af at det ikke skete og - navnlig - Bygge- og Boligstyrelsens pligt til som tilsynsmyndighed at påtale forholdet, uden at der udtrykkeligt var klaget herover, er imidlertid behæftet med en sådan usikkerhed, at jeg ikke har fundet tilstrækkeligt grundlag for at udtale kritik af styrelsen i den anledning. Jeg har dog henledt styrelsens opmærksomhed særligt på denne del af min udtalelse.
- Byggestyrelsens cirkulære nr. 166 af 12. november 1986 om kvalitetssikring af byggearbejder knytter sig til lov om boligbyggeri, idet cirkulæret bl.a. gælder for byggeri, der får offentlig støtte i henhold til denne lov, jf. § 1. Cirkulæret indeholder følgende bestemmelse i § 16:
"§ 16. Dette cirkulære gælder for statslige byggearbejder, der påbegyndes projekteret efter 31. december 1986, og for statsstøttede byggearbejder med offentlig støtte efter lov om boligbyggeri, når arbejdet påbegyndes projekteret efter denne dato, dog i alle tilfælde når tilsagn om offentlig støtte gives efter 30. juni 1987...."
I arkitekt (E's) rapport af 1. oktober 1990 blev det gjort gældende, at dette cirkulære og en til cirkulæret knyttet vejledning om kvalitetssikring ikke er fulgt i den foreliggende sag. (K) Kommune har gjort gældende i skrivelsen af 17. september 1991, at kommunen havde påset, at gældende bestemmelser var opfyldt, sådan som materialet forelå på godkendelsestidspunktet. Da kommunen i samme skrivelser fremhæver, at byggeriet var omfattet af kvalitetssikringscirkulæret, må jeg forstå kommunens bemærkning sådan, at kommunen havde påset, at også dette cirkulære var opfyldt.
Bygge- og Boligstyrelsen har i skrivelserne af 10. juli og 20. august 1991 gjort gældende, at cirkulæret ikke finder anvendelse i den foreliggende sag. Styrelsen har henvist til, at forhåndstilsagnet blev givet den 18. juni 1987, og at det næppe er sandsynligt, at projekteringen af byggeriet blev påbegyndt, før forhåndstilsagnet forelå. På den baggrund er det styrelsens opfattelse, at betingelserne i cirkulærets § 16 ikke er opfyldt.
Hertil skal jeg bemærke, at cirkulæret efter § 16 finder anvendelse bl.a. på arbejder, hvor projekteringen blev påbegyndt efter den 31. december 1986. Denne betingelse er opfyldt i nærværende sag, hvis styrelsen har ret i sin antagelse om, at projekteringen af byggeriet blev påbegyndt efter den 18. juni 1987. At antagelsen er korrekt, bestyrkes af det i kommunens skrivelse af 17. september 1991 anførte. Endvidere skal jeg henvise til, at i henhold til pkt. 6 i forhåndstilsagnet af 18. juni 1987 var byggeriet omfattet af Boligstyrelsens almindelige vilkår af 1. maj 1987 for forhåndstilsagn om rentebidrag og reservation på kvoten for andelsboligbyggeri, og ifølge disse vilkårs pkt. 7 er byggeriet omfattet af det nævnte cirkulære af 12. november 1986.
På denne baggrund finder jeg det beklageligt, at
Bygge- og Boligstyrelsen har givet udtryk for, at cirkulæret ikke finder anvendelse i den foreliggende sag. Jeg har gjort styrelsen bekendt med min opfattelse, men da en fornyet behandling, hvor cirkulærets bestemmelser lægges til grund, ikke kan antages at medføre en ændret bedømmelse af sagen i øvrigt, har jeg ikke fundet grundlag for at foretage videre angående dette spørgsmål.
Det bemærkes - for god ordens skyld - at jeg ikke ved min vurdering af sagen har taget stilling til, om der fra myndighedernes side er blevet begået fejl, der kan pådrage dem et erstatningsansvar. En afklaring af dette spørgsmål må i givet fald ske ved domstolene.
..."
Note:
(*1) Jf. FOB 1973, s. 71ff